Dossier Indirizzo

Tre fonti, tutte pubbliche e gratuite. Sono queste, e sono tutte quelle che il dossier interroga: se cerchi qualcosa che non è in questo elenco, qui sotto c’è scritto per nome che cosa non troverai, prima che tu spenda un credito.

• ANNCSU — l’Archivio Nazionale dei Numeri Civici e delle Strade Urbane di ISTAT e Agenzia delle Entrate, che i Comuni alimentano per legge: la denominazione ufficiale della strada, il civico verificato uno per uno, il comune con provincia, codice ISTAT e codice catastale, e le coordinate del civico dove l’archivio le pubblica. Riuso libero citando la fonte.
• OpenStreetMap — la mappa collaborativa della OpenStreetMap Foundation, licenza ODbL: che cosa c’è entro 500 metri a piedi dall’indirizzo — fermate del trasporto pubblico, farmacie, scuole, negozi — con la distanza in metri di ciascuno, e quanto è dettagliata la mappa in quel punto, perché su una zona mappata poco «non risulta niente» non vuol dire «non c’è niente».
• RNDT — il Repertorio Nazionale dei Dati Territoriali di AgID, il catalogo dei geodati pubblici italiani: quali schede (vincoli, piani urbanistici, cartografie, reti) riguardano quel comune, con titolo, ente e collegamento. RNDT dice che una carta dei vincoli esiste e dove prenderla, non se il tuo lotto è vincolato: il dossier non apre né interpreta quei dataset.

Detto qui, prima dell’acquisto, e non scoperto dopo dentro il documento:

• Nessuna quotazione immobiliare. Le forbici di zona dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare non sono in questo dossier. Se ti serve sapere se il prezzo proposto è in linea, questo prodotto non risponde.
• Nessun dato di popolazione, reddito o qualità dell’aria. Sono aggregati comunali pubblicati da altri enti: qui non ci sono.
• Nessuna ripresa satellitare.
• Nessun dato catastale, nessun proprietario, nessuna ipoteca. Catasto e ipoteche si consultano tramite SISTER dell’Agenzia delle Entrate, un servizio ad abilitazione e a pagamento: non è una fonte di questo prodotto e non lo diventerà, perché questa piattaforma si costruisce solo su fonti pubbliche e gratuite.

Se una di queste cose entrerà davvero nel dossier, la troverai scritta qui il giorno in cui la consegneremo. Un capitolo promesso e assente è la ragione per cui questa sezione esiste.

Chi deve scrivere un indirizzo nella forma ufficiale — anagrafiche, contratti, consegne — e vuole il riscontro dell’archivio dello Stato, con le coordinate. Chi valuta una zona e vuole sapere che cosa ha davvero intorno, misurato, invece che «ben servita». Chi cerca quali cartografie e piani pubblici esistono su quel comune e dove scaricarli.

• Scrivi l’indirizzo completo: via, numero civico e comune, con la provincia se il nome del comune esiste in più regioni.
• Il motore lo cerca in ANNCSU. Se la via non corrisponde a nessuna via registrata in quel comune, il dossier te lo dice per nome invece di inventare una somiglianza.
• Sul punto trovato legge che cosa c’è intorno su OpenStreetMap, con le distanze in metri, e quali schede RNDT riguardano quel comune.
• Ogni voce entra nel dossier con la fonte e la data della lettura. I campi che una fonte non pubblica restano vuoti e dichiarati tali.
• Ricevi il dossier nella tua area personale.

Un dossier in sezioni, una per fonte, con un punteggio di completezza in testa. Il punteggio dice quante fonti hanno risposto: non dice se la zona è buona o se conviene comprare. Le voci lette da una fonte portano l’etichetta FATTO OSSERVATO con il nome della fonte e la data; le deduzioni sono dichiarate come tali. I campi che una fonte non pubblica per quell’indirizzo restano vuoti: il dossier non li riempie con valori verosimili. Se ANNCSU non risponde, il dossier non viene prodotto e i crediti tornano indietro.

Il dossier descrive un punto e la sua zona, non l’immobile: non sostituisce la visura catastale, l’ispezione ipotecaria, la perizia di un tecnico né il certificato di destinazione urbanistica — serve a decidere quali di questi atti chiedere. OpenStreetMap è completa quanto lo sono i contributi di chi la aggiorna: in una zona mappata poco l’elenco dei servizi è corto perché la mappa è corta, e il dossier lo dichiara invece di lasciartelo leggere come un’assenza. È una fotografia alla data della lettura, non un monitoraggio.

L’indirizzo che scrivi e il dossier prodotto restano nella tua area personale e sono visibili solo dal tuo account. Un indirizzo può essere la casa di qualcuno: il dossier parla del luogo, non delle persone, e non cerca chi vi abita o vi lavora. Le fonti possono contenere dati personali — per esempio il nome di uno studio professionale mappato su OpenStreetMap — e li mostriamo solo quando servono a descrivere i servizi della zona, mai per costruire liste di contatti o di marketing. Le tue ricerche e i dossier prodotti non vengono usati per addestrare modelli di intelligenza artificiale.

Mi dice quanto vale la casa?

No, e non ci prova nemmeno: in questo dossier non ci sono quotazioni immobiliari di nessun tipo. Il valore di un immobile dipende da piano, stato, esposizione e situazione giuridica, e lo stabilisce una perizia.

Include i dati catastali o il nome del proprietario?

No, e non li includerà. Catasto e ipoteche si consultano tramite SISTER, il servizio ad abilitazione dell’Agenzia delle Entrate, che è una fonte a contratto: qui usiamo solo fonti pubbliche e gratuite. Il dossier non contiene foglio, particella, subalterno, rendita, ipoteche né proprietari, e non prova a dedurli.

Posso analizzare molti indirizzi in una volta?

Non con questo prodotto: ogni elaborazione riguarda un indirizzo. Per una lista da normalizzare o da confrontare con l’archivio ufficiale c’è Verifica Indirizzi, che carica un CSV o un Excel fino a 5.000 righe e restituisce il file con accanto la via ufficiale, i codici e le coordinate.

Quanto sono aggiornati i dati?

Dipende dalla fonte, e il dossier lo scrive voce per voce: ANNCSU pubblica servizi aggiornati ogni giorno, OpenStreetMap cambia in continuazione con i contributi di chi la aggiorna, RNDT è un catalogo che gli enti alimentano nel tempo.